Commercial mortgage-backed securities (CMBS) | Коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS)

Коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием ( CMBS) представляют собой активы с ипотечным покрытием коммерческой недвижимостью. CMBS считаются более сложными и волатильными, чем ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, из-за специфического характера лежащих в их основе активов недвижимости.

Оценка CMBS может быть очень сложной, так как в их структуре отсутствуют правила стандартизации. Обычно ценные бумаги, лежащие в основе CMBS, представляют собой ряд различных коммерческих ипотечных кредитов разной стоимости и разного характера, таких как многоквартирные дома и коммерческая недвижимость. Выпуски CMBS обычно состоят из нескольких траншей, подобно ипотечным облигациям (CMO).

Существует разница между американскими и европейскими CMBS. В первом случае, риск досрочного погашения значительно меньше из-за характера коммерческой ипотеки в США. Европейские же CMBS обычно имеют более слабую защиту от досрочного погашения. Проценты по облигациям обычно имеют фиксированную или плавающую ставку (LIBOR, EURIBOR) плюс спред.

При выпуске CMBS создается траст, в рамках которого группируется несколько типов кредитов с разными свойствами. Затем траст выпускает серию облигаций, которые могут различаться по сроку действия, процентным ставкам и платежным характеристикам. Рейтинг присваивается рейтинговыми агентствами и может варьироваться от высокого инвестиционного уровня (AAA и т.д.) до более низкого (BB+/Ba1 и т.д.). Вплоть до класса облигаций без рейтинга, который будет зависеть от класса облигаций с самым низким рейтингом. Поэтому инвесторы предпочитают покупать CMBS разных классов, в зависимости от того, на какой риск/доходность они рассчитывают. Проценты выплачиваются инвесторам в процессе очередности, начиная с владельцев облигаций с самым высоким рейтингом и заканчивая самым низким. Такую ступенчатую структуру платежей называют «каскадом». Риск для тех, кто владеет облигациями более низких классов, заключается в возможном дефиците платежей заемщиков, а также в ликвидации гарантии по кредиту, когда он не приносит достаточных поступлений для погашения всех классов облигаций.

Пример CMBS класса A1: Arrow CMBS 2018-1, FRN 22may2030, EUR (18-1, класс A1). А вот пример более низкого класса той же серии CMBS: Arrow CMBS 2018-1, FRN 22may2030, EUR (18-1, класс C).